Antonio Navarro Selfa. Abogado. Decano emérito Ilustre Colegio de Abogados de Cartagena.
Cristina Vallejo Ros. Abogada. Coordinadora Formación ICAB.
Este artículo va a versar sobre los aspectos más importantes que fueron tratados en la conferencia acerca del desahucio por expiración del término, en sus aspectos procesales y sustantivos.
En cuanto a los aspectos procesales, comenzando por la legitimación activa, nos encontraremos en la mayoría de las ocasiones con el propietario de la finca sobre la que pretendemos el desahucio o, en su caso, del usufructuario. Si es el administrador de fincas (arrendador) el que interpone la demanda necesariamente deberá constar en el contrato de arrendamiento como parte contratante. En cuanto a la legitimación pasiva, deberemos demandar al arrendatario y, en su caso, si acumulamos la acción de reclamación de cantidad podremos demandar también al fiador. En tal caso, el Art. 437 L..E.C. nos obliga a un requerimiento previo a la interposición de la demanda de pago. El procedimiento por el que interpondremos el desahucio, equiparándose el régimen jurídico del desahucio por falta de pago y expiración del plazo, será por razón de la materia mediante los trámites de juicio verbal, con los beneficios en el emplazamiento del arrendatario previstos en los Art. 155.3 y 164 L.E.C.. Estamos en la previsión del Art. 250.1.1. L.E.C., ya sea por expiración del plazo contractual o expiración legal, por el juego de las Disposiciones Transitorias de la LAU 1964. La competencia judicial especial será el partido judicial donde radica la finca objeto del procedimiento (Art. 52.1.7 L.E.C.). Y, por último, en cuanto a las peticiones, podemos acumular a la petición de resolución del contrato de arrendamiento por expiración del término la acción de reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas (Art. 437.3 L.E.C.). Para delimitar un supuesto de acumulación indebida de acciones tenemos la SAP Barcelona 90/2020, 24 de Febrero de 2020, en la que se pretendía reclamar por el importe de una cláusula penal que contenía el contrato que se pretende resolver. Puesto que la cláusula penal no responde a cantidades de rentas o cantidades análogas debería reclamarse por medio del juicio ordinario por razón de la materia (Art. 2491.6. L.E.C.).
Notificada la demanda al arrendatario, dispondrá de 10 días para contestar la demanda por escrito, debiendo indicar si pretende la celebración de vista, en ningún caso se admitirá reconvención en los juicios verbales que, según la ley, deban finalizar por sentencia sin efectos de cosa juzgada. Se le informará que puede acudir a servicios sociales si concurren situaciones de vulnerabilidad, y si se llegase a confirmar dicha situación ex Art. 441.5 L.E.C. se suspenderá el procedimiento durante el plazo máximo de un mes, a contar desde la comunicación de servicios sociales, y tres meses si el arrendador es persona jurídica. Caso especial será la vulnerabilidad por Covid, regulada en el Art- 1 RDLey 11/2020, actualizado por RDLey de 28 de septiembre de 2022, pudiendo suspender el proceso hasta el 31 de diciembre de 2022. Resulta importante destacar la previsión del Art. 440 L.E.C., en la resolución que se dicte teniendo por opuesto al demandado se fijará día y hora exactas para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento. Para el caso de celebrarse vista de juicio verbal, porque así lo soliciten las partes, se dictará Sentencia que no tendrá efectos de cosa juzgada (a excepción si se acumula la acción de reclamación de rentas) y para interponer el recurso el arrendatario deberá acreditar por escrito tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas. En tal sentido, puede leerse la reciente SAP Girona 19/2022, 19 de Enero de 2022, en la que se señala que el legislador no ha hecho distinción alguna sobre la clase de acción ejercitada en la demanda, y ha establecido la obligatoriedad de cumplimiento de dicho requisito para todos ” los procesos que lleven aparejado el lanzamiento”.
Para poder ejercitar la acción de resolución por expiración del término de un contrato vigente, conforme al artículo 9 LAU, es requisito necesario practicar requerimiento previo con 4 meses de antelación al vencimiento para evitar la prórroga. La AP Málaga SEc. 4ª 48/2022 de 28 de enero, nos indica qué requisitos debe tener el requerimiento:
1ºQue se notifique al arrendatario la voluntad del arrendador de no renovar.
2ºQue sea fehaciente. Burofax, requerimiento notarial o cualquier medio en derecho incluyendo empresas privadas o formas tecnológicas de comunicación que cumplan estos requisitos esto es que podamos acreditar su envío y contenido.
A estos efectos, puede verse la SAP Barcelona 891/2020, 23 de Noviembre de 2020, que considera que comunicó correctamente y a través de un medio fehaciente al arrendatario su voluntad de no renovar el contrato a pesar de que no lo hiciera a través de la Sociedad Estatal de Correos y Telégrafos SA (Correos), sino por medio de “Notificados”, plataforma de envío de burofaxes.
¿Qué ocurre si el inquilino no recoge el requerimiento? Que se debe tener por practicada la notificación con todos sus efectos (AP Asturias, Oviedo 149/22; AP Valencia Sec11ª 5/11/21), dada su voluntad obstativa a ser notificado.
Entrando en aspectos más sustantivos, en cuanto a la duración de los contratos el mayor problema radica en la cantidad de reformas producidas desde 2013 hasta el día de hoy y que modifican los plazos de duración mínima en arrendamiento de vivienda:
1-Contratos desde 1995 a 06/06/2013. Cinco años y tres de prórroga después tácita reconducción.
2-Desde 7/6/2013 a 18/12/2018: Tres años y prórroga de un año y tácita reconducción.
3-Desde 19/12/2018 a 22/1/2019: Cinco años arrendador persona física, Siete años persona jurídica, más tres años de prórroga. Después, tácita reconducción.
4-Desde 23/1/2019 a 5/3/2019: Tres años, más uno de prórroga y tácita reconducción.
5-Desde 6/3/2019 hasta la actualidad: Cinco años arrendador persona física, Siete años arrendador persona jurídica, más tres años de prórroga y después tácita reconducción.
En cuanto a la tácita reconducción, el Tribunal Supremo Sala 1º, 184/2021 o 28/03/22, clarifica la discusión existente entre algunas Audiencias Provinciales: la tácita reconducción tiene la naturaleza jurídica de un nuevo contrato que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes y en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración y las garantías que tuviere. Atención avales, fiadores etc.
¿ Cómo se entiende este consentimiento producido?
Por la permanencia del arrendatario por quince días desde el vencimiento, y ello con el consentimiento del arrendador que deja pasar dicho plazo sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a la devolución de la posesión del inmueble.
¿Qué plazo de duración tendrá el contrato cuando ha entrado en tácita reconducción?
Si en el contrato de arrendamiento se pactó una renta anual aunque se pagara por meses, la tácita reconducción durará un año.
Si en cambio en el contrato se hizo constar que la renta se fijaba por meses, la tácita reconducción durará un mes, y así sucesivamente hasta que el arrendador comunique la resolución. (ex Art. 1.581 CC).
